第四章建築基地使用規範

本節內容說明建築基地在使用上的限制,包括應面臨建築線的規定建蔽率容積率進出道路設置規定畸零地的限制及使用方式,可供建築使用時其建蔽率及容積率規定等

第一節  建築基地

建築基地使用的相關法規主要有建築法建築技術規則畸零地使用規則山坡地開發建築管理辦法等

建築法中對於建築基地的使用規定在第十一條及四十二條至四十七條,其中第十一條對於建築基地作一明確定義,建築基地是包括建築物所覆蓋的地面及所應留設的空地。第四十二條對建築基地應與建築線連接作一原則性的規定,第四十三條對建築基地地面的高度應稍高於面前道路作原則性的規定,第四十四條至第四十六條則對畸零地的使用作原則性的規定以提供畸零地使用規則的法源依據。第四十七條對於有淹水或崩塌之虞的基地規定需另作防護措施。

建築技術規則是依據建築法第九十七條所制定,建築設計施工編第二章第一節「建築基地」是承襲建築法的精神,規定了私設通路最小寬度、迴車道設置,綠帶邊的退縮及有淹水或崩塌之虞的基地的認定及使用限制等。

建築法中所謂建築基地是指起造人申請建築時所提示之建築用地,依第二章所述建築基地必需為一宗土地,其範圍應為建築物所佔地面及法定空地,建築基地在地籍圖上可能包括數筆土地。建築物之起造人雖然對建築基地有使用權但仍可依法予以限制。

一、建築基地地面高程

建築基地地面之高低涉及建築物之防潮、防洪及基地排水問題,為免因建築基地高程不足以致影響居住環境,甚至危及人民之生命財產,建築法令對建築基地之高程有最低高度的規定,對於建築基地之高程,在建築法第四十三條規定應高出臨接道路路面,建築法第四十三條條文如下:

第四十三條:建築物基地地面,應高出所臨接道路邊界處之路面;建築物底層地板面,應高出基地地面,但對於基地內之排水無礙,或因建築物用途上之需要,另有適當之防水及排水設備者,不在此限。

建築物設有騎樓者,其地平面不得與鄰接之騎樓地平面高低不平但因地勢關係,經直轄市()()主管建築機關核准者不在此限

上述條文原意在保證建築物不致排水困難,但實務上申請建築時所謂臨接道路之路面高可能因為政府工務單位日後翻修道路而改變路面高度或因面臨尚未闢建之計劃道路,該道路開闢時高度與現行不同而致失其所據,甚者不能排洩水流而衍生問題,因此內政部於民國六十一年四月廿七日以台內營字第四六二三六一號令規定建築主管機關應人民申請指示()建築基地之建築線時應一併指示其所臨接之計劃道路邊界處之路面標高,以免建築物基地低於臨接之計劃道路路面。至於路面高度之依據可依內政部於民國六十一年十月廿一日台內營字第四八四八四四號令之說明()己完成排水系統規劃之地區應一併指示標高,以免建築物低於所臨接之道路()未完成排水系統規劃之地區暫免一併指示標高,惟對於道路工程之設計時,應顧及排水系統之規劃,以免道路完成後,因排水溝高度之變更而損及人民權益。由上述說明知建築法第四十三條中所謂高出臨接道路之路面,若計劃道路已開闢則建築物宜配合該道路路面高程,若為尚未開闢之計劃道路,則需自行參考鄰近之建築基地地面高,估量填高建築基地,日後道路開闢時則由政府配合之。

建築物最下層之地板面之高程亦涉及建築物之高程問題,技術規則設計施工編第三十一條規定建築物最下層居室之實舖地板應為九公分以上之混凝土造,並在混凝土與地板面間加設有效防潮層若為空舖地板,則地板面至少應高出地面四十五公分

 

有關建築物之騎樓地面高程在建築技術規則設計施工編第五十七條中規定為「騎樓地面應與人行道齊平,無人行道者,應高於道路邊界處十公分至二十公分,表面舖裝應平整,不得裝置任何台階或阻礙物,並應向道路境界線作成四十分之一瀉水坡度

建築基地之地面高亦應考慮防洪及排水,建築法第四十七條規定「易受海嘯侵襲洪水氾濫及土地崩塌之地區,如無確保安全之防護設施者,直轄市()()主管建築機關應商同有關機關劃定範圍予以發佈,並豎立標誌,禁止在該範圍內建築」

建築技術規則建築設計施工編第四條則規定「建築基地之地面應在當地洪水位以上,但具有適當防洪及排水設備,或其建築物有一層以上高於洪水位,經當地主管建築機關認為無礙安全者不在此限」請參下圖:

私設通路及現有巷道

建築技術規則(建築設計施工編):

第二條:(修正)(私設通路之寬度)基地應與建築線相連接,其連接部分之最小長度應在二公尺以上。基地內私設通路之寬度不得小於左列標準:

一、長度未滿十公尺者為二公尺。

二、長度在十公尺以上未滿二十公尺者為三公尺。

三、長度大於二十公尺者為五公尺。

四、基地內以私設通路為進出道路之建築物,總樓地板面積合計在一、000平方公尺以上,通路寬度為六公尺。

五、前款私設通路為連通建築線,得穿越同一基地建築物之地面層;穿越之深度不得超過十五公尺;該部分淨寬並應依前四款規定,淨高至少三公尺,且不得小於法定騎樓之高度。

前項通路長度,自建築線起算計量至建築物最遠一處之出入口或共同入口。

第二條之一:(增訂)(私設通路面積)私設通長度自建築線起算未超過三十五公尺部分,得計入法定空地面積。

 

 

 

 

三、迴車道

私設通路若有前後兩個出口則不需設置迴車道,若為單向出口之私設通路及現在巷道則需依規定設置迴車道,建築技術規則建築設計編關於迴車道之規定如下:

第三條之一:(條正)(迴車道之設置)私設通路為單向出口,且長度超過三十五公者,應設置汽車迴車道;迴車道視為該通路之一部分,其設置標準依左列規定:

一、迴車道可採用圓形、方形或丁形。

二、通路與迴車道交叉口截角長度為四公尺,未達四公尺者以其最大截角長度為準。

三、截角為三角形,應為等腰三角形;截角為圓弧,其截角長度即為該弧之切線長。

前項私設通路寬度在九公尺以上,或通路確因地形無法供車輛通行者,得免設迴車道。

 

總結建築基地開發時,需檢討迴車道之法規適用條件為同時具有以下四點情形時:

、屬私設通路:非私設通路不需檢討迴車道,私設通路才需檢討迴車道。

二、道路只有單向出口:具有雙向出口之道路不需檢討迴車道

三、道路長度超過卅五公尺:道路自起點起算,不足卅五公尺公尺者不需檢討迴車道,超過卅五公尺以上時則需每卅五公尺距離以下設一處迴車道。

四、路寬不足九公尺:寬在九公尺以上則免設迴車道

例外條件:建築基地所在位置,通路確因地形限制無法供車輛通行者,可免設迴車道

例題4.1.1.某建築工地內之私設通路如下,試檢討迴車道之規定

:

依據建築技術規則建築設計施工篇第三條之一規定,私設通路為單向出口,且長度超過35公尺者應設置汽車迴車道。

本例雙向出口路段免設迴車道,單向出口路段通路長度計算以道路中心線為準,本例單向出口起點在道路交叉口之路緣,迴車道之長度計算如下圖中中心線所示,長度為a點到d點,l= 70 –50 - 3+ 60 - 3 =74 公尺,因超過35m,需設置迴車道,若設置一方形()型式的迴車道如下圖,取ab+bc30m,依規定cc’=14.66m,則c’d=29.34m可符合規定。故至少應設置一處迴車道迴車道設置位如下圖。

 

第二節 建築界限

建築線指定

私設通路之申請,廢止及有關建築線指定之規定摘錄如下:

私設通路建築線指定申請須知:

凡都市計畫地區內之基地,於計畫道路、現有巷道以外,需私設通路者,應申請建築線指定。私設通路之寬度應依「建築技術規則」建築設計施工篇第二條及第二條之一規定辦理。已指定有案之私設通路建築線,得申請變更或廢止。

免申請建築線指示規定

1.凡都市計畫地區內之基地,面臨已公告可免申請建築線指示之道路,得申請核發免申請建築線指示證明書,但基地側面或背面臨接現有巷道者,仍應依規定申請建築線指示(定)。

2.都市計畫農業區內興建農舍免申請指定建築線,理由為:「按農舍係供農民經營農作物所必須之自用住宅、倉儲使用之房舍,其性質與一般建築物不同,故於都市計畫農業區內興建農舍除依『都市計畫法台灣省施行細則』第25條規定,與都市計畫道路境界線之距離不得小於二十公尺外並無必須臨接建築線之規定,是則在都市計畫農業區內興建農舍面臨農作道路亦無指定建築線之必要。」

3.都市計畫公共設施用地申請臨時建築,可免依建築法第四十八條規定指示()建築線。

建築線指示(定)注意事項:

 

1.指示()建築線之有效期間規定:為免人民興建房屋發生糾紛,指示()建築線之有效期間以八個月為限。

 

綠帶邊之退縮建築

第三條之二:(修正)(綠帶邊之退縮建築)基地臨接道路邊寬度達三公尺以上之綠帶,應從該綠帶之邊界線退縮四公尺以上建築。但道路邊之綠帶實際上已舖設路面作人行步道使用,或在都市計畫書圖內載明係供人行步道使用者,免退縮;退縮後免設騎樓;退縮部份,計入法定空地面積。

 

其他規定

第四條:(防洪安全條件)建築基地之地面高度,應在當地洪水位以上,但具有適當防洪及排水設備,或其建築物有一層以上高於洪水位,經當地主管建築機關認為無礙安全者,不在此限。

 

 

第五條:(基地內排水)建築基地內之雨水污水應設置適當排水設備或處理設備,並排入該地區之公共下水道。

 

第六條:(斷崖基地)除地質上經當地主管建築機關認為無礙或設有適當之擋土設施者外,斷崖上下各二倍於斷崖高度之水平距範圍內,不得建築。

 

第七條:(修正)(牆面線)為景觀上或交通上需要,直轄市、縣(市)政府得依法指定牆面線令其退縮建築;退縮部分,計入法定空地面積。

牆面線相關規定:

牆面線:為景緻觀瞻上或交通上之需要,得指定外牆或外柱必須緊接之牆面線,但左列情形不在此限:(7)

(一)高度未達二公尺之門或圍牆。

(二)屋簷、陽台其免計入建築面積部分。

(三)地面以下部分。

 

第八條:(修正)(現有巷道)基地臨接供通行之現有巷道,其申請建築原則及現有巷道申請改道、廢止辦法由省(市)政府定之。

基地他側同時臨接較寬之道路並為角地者,建築物高度不受現有巷道寬度之限制。

既成巷道相關規定

既成巷道:供公眾通行用之既成巷道,如其寬度在二公尺以上,符合面臨既成巷道建築原則規定者,得指定為建築線准予臨接建築,建築基地有一側臨接道路或計畫道路,另一側臨接既成巷路,其臨接既成巷道之一側,如有需要,仍得依建築法第五十條規定予以指定退讓。(8)

 

第九條.(可突出之部份)依本法第五十一條但書規定可突出建築線之建築物,包括左列各項:

一、紀念性建築物:紀念碑,紀念塔,紀念銅像,紀念坊等.

二、公益上有必要之建築物:候車亭,郵筒,電話亭,警察崗亭等.

三、臨時性建築物:牌樓、牌坊、裝飾塔、施工架、棧橋等,短期內有需無礙交通者.

四、地面下之建築物、對公益上有必要之地下貫穿道等,但以不妨害地下公共設施之發展為限.

五、高架道路橋面下之建築物.

六、供公共通行有必要之架空走廊,而無礙公共安全及交通者.

 

 

 

第十條.(架空走廊之構造)架空走廊之構應依左列規定:

一、應為防火構造不燃材料所建造,但側牆不能使用玻璃等容易破損之材料裝修。

二、廊身兩側牆壁之度應在一.五公以上。

三、架空走廊如穿道路,其廊身與路面垂直淨距離不得小於四.六公尺。

四、廊身支柱不得妨害車道,或影響巿容觀瞻。

 

 

第三節  畸零地

畸零地之認定

、可作為建築用地之最小面積

畸零地之使用程序

壹、建築法有關條文規定:

第四十四條 直轄巿 (巿)()政府應視當地實際情形,規定建築基地最小面積之寬度及深度;建築基地面積畸零狹小不合規定者,非與鄰接土地拹議調整地形或合併使用,達到定最小面積之寬度及深度,不得建築。

 

第四十五條:前條基地所有人與鄰接土地所有權人於不能達成拹議時,直轄巿,(巿)()政府應於收到申請之日起一個月內予以調處;調處不成時,基地所有權人或鄰接土地所有權人得就規定最小面積之寬度及深度範圍內土地按徵收金額預繳承買價款申請該管地方政府徵收後辦理出售。徵收之補償,土地以巿價為準,建築物以重建價格為準,所有權人如有爭議,由標準地價評議委員會評定之。

徵收土地之出售,不受土地法第二十五條程序限制。辦理出售時應予公告三十日,並通知申請人,經公告期滿無其他利害關係人聲明異議者,即出售予申請人,發給權利移轉證明書;如有異議,公開標售之。但原申請人有優先承購權。標售所得超過徵收補償者,其超過部分發給被徵收之原土地所有權人。

第一項範圍內之土地,屬於公有者,准照該宗土地或相鄰土地當期土地公告

現值讓售鄰接土地所有權人。

 

第四十六條:(巿)主管建築機關應依照前二條規定,並視當地實際形訂定畸使用規則,報內政部核定後發布實施。

 

貳、台灣省畸零地使用規則相關條文規定

第一條:本規則依建築法第四十六條規定。

 

第二條:畸零地及其相鄰土地之使用管理,依本規則之規定。

前項所稱畸零地係指建築法第三條規定地區面積狹小或地界區折之基地。

 

第三條:本規則所稱面積狹小基地,係指建築基地深度與寬度任一項未達左列規定者:

一、一般建築用地。(見附表一)

二、側面應留設騎樓之建築基地。(見附表二)

前項其他使用分區不包括農業區暨保護區,但依獎勵投資條例開發之工業住宅社區按前項第一款之甲乙種建築用地及住宅區之規定辦理。

附表一:一般建築用地

 

使用分區或使用地別

甲乙種建築用地及住宅區

商業區

丙種建築用地及風景區

丁種建築用地及工業區

其他使用分區

基地情形(公尺)

 

正面路寬七公尺以下

最小寬度(公尺)

3.00

3.50

6.00

7.00

3.50

最小深度(公尺)

12.00

11.00

20.00

16.00

12.00

正面路寬超過七公尺至十五公尺

最小寬度(公尺)

3.50

4.00

6.00

7.00

4.00

最小深度(公尺)

14.00

15.00

20.00

16.00

16.00

正面路寬超過十五公尺至二十五公尺

最小寬度(公尺)

4.00

4.50

6.00

7.00

4.50

最小深度(公尺)

16.00

15.00

20.00

16.00

17.00

正面路寬超過二十五公尺

最小寬度(公尺)

4.00

4.50

6.00

7.00

4.50

最小深度(公尺)

16.00

18.00

20.00

16.00

18.00

 

附表二:側面應留設騎樓之建築基地

 

使用分區

住宅區

商業區

工業區

其他使用分區

基地情形(公尺)

 

正面路寬七公尺以下

最小寬度(公尺)

6.60

6.60

8.00

6.60

最小深度(公尺)

12.00

11.00

16.00

12.00

正面路寬超過七公尺至十五公尺

最小寬度(公尺)

7.10

7.10

8.00

7.10

最小深度(公尺)

14.00

15.00

16.00

16.00

正面路寬超過十五公尺至二十五公尺

最小寬度(公尺)

7.60

7.60

8.00

7.60

最小深度(公尺)

16.00

15.00

16.00

17.00

正面路寬超過二十五公尺

最小寬度(公尺)

7.60

7.60

8.00

7.60

最小深度(公尺)

16.00

18.00

16.00

18.00

前項其它使用分區不包括農業區暨保護區。但依獎勵投資條例開發之工業住宅社區按前項第一款之甲乙種建築用地及住宅區之規定辦理。

建築基地如屬角地應截角時,其寬度及深度係指截角前寬度及深度。

 

第五條:建築基地臨接二條以上,起造人得選擇任一道路為面前道路。

建築基地位於道路末端,其寬度及深度及方位由起造人選定之。

前二項情形分別以任一道路為面前道路或以任一方位量距,其寬度及深度達到本規則所定最小寬度及深度之標準以上者,即不必與相鄰土地合併使用。

道路境界線以另定建築線之建築基地,其寬度及深度應自建築線起算。

臨接綠帶退縮建築之基地,其寬度應自退縮線起算,深度應自綠帶境界線起算。

 

第六條:都市計劃新市區之住宅區及商業區,其建築基地之最小寬度及深度,縣市政府得劃定範圍採用左列標準:

       尺寸

種類

最小寬度

  (公尺)

最小深度

  (公尺)

第一種

7.60

18.00

第二種

9.00

19.00

第三種

12.00

20.00

側面應留設騎樓之基地,其最小寬度應在八公尺以上。

依第一項劃定之範圍及採用之標準應予公告,並報台灣省政府(以下簡稱本府)備查。

 

第七條:依第三條及第六條規定之基地寬度,每增加十公分,其深度得減少二十公分,減少後之深度不得小於八公尺。

應留設前後院地區,其基地深度減前後深度之差不得少於六公尺。

應留設側院地區,其基地寬度減側院寬度之差不得小於四公尺。

應留設騎樓地區及臨接綠帶應退縮建築之土地,其基地深度減騎樓或退縮深度之差不得小於八公尺。

 

第八條:本規則所稱地界曲折基地,係指左列情形之一:

一、基地界線曲折不齊成為畸形,而該曲折部分無法配置建築物者.

二、基地界線與建築線斜交之角度不滿六十度或一百二十度.

三、基地為三角形者.

 

第九條:面積狹小之基地非經補足所缺寬度,深度,地界曲折之基地非經整理,均不得建築.但經縣巿政府主管關查勘認為該基地周圍情形確實無法補足或整理,可供建築使用,並合於左列情形之一者,不在此限。

一、鄰接地為道,水溝,軍事設施用地者。

二、鄰接土地業已建築完成無法合併建築使用者。

三、因地形上之障礙無法合併使用者。

前項第二款所稱業已建築完成不包括,車棚,花棚,圍牆及其他類似構造之簡易工作物或應拆除之新違章建築或傾頹或朽壞之建築物。

 

第十條:實施區域計畫地區非都市土地在編定使用前或實施都市計畫地區在民國六十二年七月十二日本規則發布施行前業經地政機關辦理分割完竣,或因都市計畫公共設施用地之劃定逕為分割完竣,面積狹小之基地符合於左列規定之最小寬度,深度及面積者,准予建築:

 

使用分區或使用地別

甲乙種建築用地、住宅區、商業區

基地情形

 

正面路寬七公尺下

最小寬度(公尺)

3.00

最小深度(公尺)

5.00

最小面積(平方公尺)

20.00

正面路寬超過七公尺至十五公尺

最小寬度(公尺)

3.50

最小深度(公尺)

6.00

最小面積(平方公尺)

30.00

正面路寬超過十五公尺至二十五公尺

最小寬度(公尺)

3.50

最小深度(公尺)

6.00

最小面積(平方公尺)

35.00

正面路寬超過二十五公尺

最小寬度(公尺)

4.00

最小深度(公尺)

7.00

最小面積(平方公尺)

40.00

前項建築基地騎樓部份應計入最小深度,但不列入最小寬度及最小面積。

應留設側院地區,其基地寬度減側院寬度之差,不得小於三公尺。

臨接綠帶應退縮建築之基地,其退縮部份不計入最小面積,基地深度減退縮地深度之差,不得小於五公尺。

 

第十條之一:實施區域計畫地區非都市土地編定為丁種建築用地及實施都市計畫地區劃定為工業區之土地,在民國七十五年十一月二日前,業經地政機關辦理分割完竣之建築基地,符合左列規定之最小寬度者,准予建築,不受第三條規定之限制:(見附表)

 

使用分區

丁種建築用地及工業區

基地情形(公尺)

 

正面路寬七公尺以下

最小寬度(公尺)

3.50

最小深度(公尺)

12.00

正面路寬超過七公尺至十五尺

最小寬度(公尺)

4.00

最小深度(公尺)

16.00

正面路寬超過十五公尺至二十五公尺

最小寬度(公尺)

4.50

最小深度(公尺)

17.00

正面路寬超過二十五公尺

最小寬度(公尺)

4.50

最小深度(公尺)

18.00

 

第十一條:畸零地非與相鄰之唯一土地合併,無法建築使用時,該相鄰之土地非經留出合併所必須之土地,不得建築,但留出後所餘之土地成為畸零地時,應全部合併使用。

前項畸零地已建築完成,無第九條第二項所定情形者,其相鄰土地不必留出土地與其合併使用。

 

:臺北市畸零地使用規則相關條文規定

第一條:本規則依建築法第四十六條規定訂定之。

第二條:本規則所稱畸零地係指面積狹小或地界曲折之基地。

第三條:本規則所稱地界曲折之基地,係指基地界線曲折不齊,或基地線與建築線斜交之角度不滿六○度或超過一二○度或基地為三角形者。

第四條:建築基地寬度與深度未達左列規定者,為面積狹小基地。但最大深度不得超過規定深度之二倍半。

:未實施土地使用分區管制規則之地區,依左表規定。


         種類

寬深度

正面路寬七公尺以下

正面路寬超過七公尺至十五公尺

正面路寬超過十五公尺至二十五公尺

正面路寬超過二十五公尺

       (公尺) 

使用分區

寬度

(公尺)

深度

(公尺)

寬度

(公尺)

深度

(公尺)

寬度

(公尺)

深度

(公尺)

寬度

(公尺)

深度

(公尺)

住宅區

4.80

14.00

4.80

17.00

4.80

18.00

4.80

18.00

工業區

5.00

15.00

5.00

16.00

5.00

17.00

5.00

18.00

商業區

5.00

15.00

5.00

15.00

5.00

15.00

5.00

18.00

 

:實施土地使用分區管制規則之地區,依照臺北市(以下簡稱本市)土地使用分區管制規則之規定,其餘未規定最小寬度及深度之使用分區,除保護區、農業區外,依照第一種住宅區。

:都市計畫書圖中,另有特別規定者,從其規定。

臨接交叉角之建築基地,如側面依規定應設置騎樓或無遮簷八行道者,其寬度應依前項規定加三.六四公尺。

 

:高雄市畸零地使用規則相關條文規定

第一條:本規則依建築法第四十六條之規定訂定之。

第二條:本規則所稱畸零地,係指面積狹小或地界曲折之基地。

第三條:本規則所稱寬度係指基地臨接建築線之尺寸。所稱深度係指自基地臨接建築線至該基地後側境界之垂直距離。基地深度不同者,以其平均深度為其深度;基地有截角者,以未截角之尺寸為準。

第四條:建築基地最小面積之寬度及深度如表一及表二規定。但其寬度之計算,不包括側面應設置之騎樓地或依法應退縮建築之土地。

 

表一:適用未實施容積管制地區

基地面積

 

面臨路寬七公尺以下

面臨路寬超過七公尺至十五公尺

面臨路寬超過十五公尺至二十五公尺

面臨路寬超過二十五公尺

 

使用分區

最小寬度

(公尺)

最小深度

(公尺)

最小寬度

(公尺)

最小深度

(公尺)

最小寬度

(公尺)

最小深度

(公尺)

最小寬度

(公尺)

最小深度

(公尺)

住宅區

 

3.00

12.00

3.50

14.00

4.00

16.00

4.00

16.00

 

工業區及其他使用分區

3.50

12.00

4.00

16.00

4.80

17.00

4.80

18.00

 

商業區

3.50

11.00

4.00

15.00

4.00

15.00

4.00

18.00

 

 

表二:適用實施容積管制地區

基地面積

 

面臨路寬八公尺以下

 

面臨路寬超過八公尺至十五公尺

面臨路寬超過十五公尺至二十五公尺

面臨路寬超過二十五公尺

 

 

使用分區

最小寬度

(公尺)

最小深度

(公尺)

最小寬度

(公尺)

最小深度

(公尺)

最小寬度

(公尺)

最小深度

(公尺)

最小寬度

(公尺)

最小深度

(公尺)

住宅區

 

3.00

14.00

3.50

14.00

4.00

16.00

4.00

16.00

 

工業區及其他使用分區

3.50

12.00

4.00

16.00

4.80

17.00

4.80

18.00

 

商業區

 

3.50

14.00

4.00

15.00

4.00

15.00

4.00

18.00

 

 

第五條:依前條規定之基地寬度,每增加十公分,其深度得減少二十公分。減少後之深度不得少於八公尺。如應留設前、後院者,其基地深度減前、後院深度之差,不得少於六公尺,應留設騎樓者,其基地深度減騎樓深度之差,不得少於八公尺。

 

第六條:本規則所稱面積狹小之基地,係指最小面積之寬度、深度未合於第四條及第五條規定之建築基地。所稱地界曲折之基地,係指最小深度合於第四條及第八條之規定,但其地界線曲折不齊或與建築線斜交之角度不滿六十度或超過一百二十度以上之基地。

 

第八條:面積狹小之基地,在民國六十二年七月十二日前業經地政機關辦理分割完竣,其深度不足而合於表一之規定或寬度不足而合於表二之規定者,准予建築使用,但騎樓部分不得計入最小寬度及面積。

 

表一

基地面積

 

面臨路寬七公尺以下

 

面臨路寬超過七公尺至十五公尺

面臨路寬超過十五公尺至二十五公尺

面臨路寬超過二十五公尺

 

使用分區

最小深度

(公尺)

最小面積

(平方公尺)

最小深度

(公尺)

最小面積

(平方公尺)

最小深度

(公尺)

最小面積

(平方公尺)

最小深度

(公尺)

最小面積

(平方公尺)

住宅區及商業區

 

5.00

20.00

6.00

30.00

6.00

35.00

7.00

40.00

工業區及其他使用分區

6.00

30.00

7.00

40.00

7.00

45.00

8.00

50.00

 

表二

基地面積

 

面臨路寬七公尺以下

 

面臨路寬超過七公尺至十五公尺

面臨路寬超過十五公尺至二十五公尺

面臨路寬超過二十五公尺

 

使用分區

最小寬度

(公尺)

最小面積

(平方公尺)

最小寬度

(公尺)

最小面積

(平方公尺)

最小寬度

(公尺)

最小面積

(平方公尺)

最小寬度

(公尺)

最小面積

(平方公尺)

住宅區及商業區

 

3.00

20.00

3.50

30.00

3.50

35.00

4.00

40.00

工業區及其他使用分區

3.50

30.00

3.00

40.00

4.00

45.00

4.00

50.00

 

公有畸零地

:公有畸零地處理原則相關條文規定

()公有建築基地面積狹小或地界曲折,非與鄰地調整地形或合併不得建築使用者,為公有畸零地。

 

()提高公有畸零地利用價值及維護公產權益,使用或管理機關於建築使用或處分時,應先依建築法第四十四條及第四十五條規定程序申請與鄰地調整地形或合併使用。

 

()公有畸零空地依建築法規定無法達成協議而需處分者,應予標售。但經地方政府認定有合併使用必要之鄰地,所有權人得按最高標價優先承購。標售兩次無人投標者,得讓售予鄰地所有權人。

 

()公有畸零空地單位面積在六十六平心公尺以下者,免依第二項規定程序辦理,得讓售與地方政府認定有合併使用必要之鄰地所有權人,但鄰地面積較公有畸零地為少者標售之。鄰地所有權入得按最高標價優先承買。

 

()地界曲折、面積狹長之公有畸零廢溝地、廢道地面積在一三六.八平方公尺以下者,得讓售予地方政府認定有合併使用必要之鄰地所有權人。

 

()公有畸零空地臨接建築線,其深度不超過三.六四公尺而經地方政府認定屬於騎樓用地者,得讓售與毗連之裡地所有權人。

 

()相互毗鄰之公有畸零空地,權屬相同者,應合併處理之;權屬不同者,應委任面積較大之公產機關依本原則規定合併處理。

 

()本處理原則之讓售價格應按市價估定之。

※免由建築師設計之建築物:
台灣省建築管理規則相關條文規定

第十七條:本法第十六條規定免由建築師設計、監造或營造業承造之建築物或雜項工作物如左:

:工程造價在一定金額以下者、得免由建築師設計、監造或營造業承造。

:建築物之建築面積在四十五平方公尺以下、簷高在三、五公尺以下者,或農業區依都市計劃法台灣省施行細則之規定,准予興建之自用農舍,得免由建築師設計、監造或營造業承造。

:鳥舍、涼棚、容量二公噸以下之水塔、本身高度在六公尺以下之瞭望台、廣告牌、廣播塔或煙囪、或高度在二公尺以下之圍牆、駁崁或挖填土石方者,得免由建築師設計、監造或營造業承造。

:竹木造或加強磚造三樓以下附建地下室者,其高度在十公尺以下、樑跨度在六公尺以下、肱()臂樑跨度在二公尺以下其總樓地板面積,竹木造未逾一千平方公尺,加強磚造未逾三百平方公尺者,得免由建築師監造。

:雜項工作物之承載物頂端高度在九公尺以下,其載重量未逾二公噸者,得免由建築師監造。

前項第一款工程造價之一定金額由省主管建築機關定之。

第一款之建築物分次申請建築時,其金額、面積、高度、容量等數額應累計計算。

第十八條:前條建築物之造價估算標準,由省主管建築機關定之。但雜項工作物之造價,應由建築師覈實估算,由縣市主管建築機關核定。

※建築工程申請使用道路之規定
台灣省建築管理規則相關條文規定

第十九條:建築工程使用道路者,應依左列規定辨理:

一、使用道路寬度:

(一)道路寬度在四公尺以下者,不得使用。

(二)道路寬度在四公尺以上未達六公尺者,使用寬度不得超過一公尺。

(三)道路寬度在六公尺以上未達十二公尺者,使用寬度不得超過一公尺半。

(四)道路寬度在十二公尺以上者,使用寬度不得超過二公尺。

二、申請使用道路,應填具申請書,檢附使用範圍圖,送由主管建築機於核發建造執造時同時核定,並記載於執造上。

三、使用道路應依核准使用之範圍設置安全圍籬。使用人行道者,應在安全圍籬外設置有頂蓋之行人安全走廊。

四、經核准使用道路之範圍,仍應依本法第六十四條規定辨理。

例題4.3.1.某建築基地位於台灣省之舊市區商業區,相關位置如下圖.已知該地區法定騎樓寬均為3.5公尺,問是否為畸零地﹖並說明法規規定為何﹖

 

 

、道路轉角退讓

:台灣省建築管理規則相關條文規定

第三十五條:縣市主管建築機關對於面臨河湖、廣場等地帶申請建築,有退讓必要者,得會同有關機關劃定退讓之界線,報經台灣省政府(以下簡稱本府)核定後公告之。

沿道路交叉口建築者,應依左表規定退讓:


路寬

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

20

25

30

40

50

60

70

100

6

4

4

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

7

4

4

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

8

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

6

6

9

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

6

6

10

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

6

6

6

6

11

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

6

6

6

6

12

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

6

6

6

6

6

6

13

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

6

6

6

6

6

6

14

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

6

6

6

6

6

6

10

15

5

5

5

5

5

5

5

5

5

6

6

6

6

6

6

6

10

10

20

5

5

5

5

5

5

5

5

5

6

6

6

6

6

6

6

10

10

25

5

5

5

5

5

5

5

5

6

6

6

10

10

10

10

10

10

10

30

5

5

5

5

5

5

6

6

6

6

6

10

10

10

10

10

10

10

40

5

5

5

5

5

5

6

6

6

6

6

10

10

10

10

10

10

10

50

5

5

5

5

6

6

6

6

6

6

6

10

10

10

10

10

10

10

60

5

5

5

5

6

6

6

6

6

6

6

10

10

10

10

10

10

10

70

5

5

6

6

6

6

6

6

6

10

10

10

10

10

10

10

10

10

100

5

5

6

6

6

6

6

6

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

備註:

(1)單位:公尺。

(2)路寬為非整數者,按四拾五入計算。

(3)本表所稱之道路係指依有關法令公佈之道路,經指定建築線之既有巷道。

一、上表截角改為圓弧時,其截角長度即為該弧之切線長。

二、切角所成之三角形應為等腰三角形。


第四節 建蔽率

建蔽率之計算方法見於本書第二章,建築法規對於建蔽率上限之規定則以依都市計劃使用分區而有不同規定,所謂建蔽率是指建築面積占基地面積之比率建蔽率的規定旨在限制建築物密度及發展強度,並確保法定空地的留設,增進可居性,對防火採光通風具正面的管制效果

一、區域計劃地區之使用分區基本建蔽率

凡應發佈市()計劃、鄉街計劃或特定區計劃之範圍土地為都市土地,都市土地範圍外之土地則以非都市土地稱之,依據區域計劃法第十五條規定有關直轄市或縣()政府應按照非都市土地分區使用計劃製定非都市土地使用分區圖,並編定各種使用地,報經上級主管機關核備後實施管制。其各使用分區之建蔽率上限規定於實施區域計劃地區建築管理辦法第四條及非都市土地使用管理規則第九條之中,實施區域計畫地區建築管理辦法第四條條文如下:

第四條:實施區域計畫地區各種使用地之建蔽率不得超過左列規定:

一、甲、乙種建築用地百分之六十。

二、丙種建築用地百分之四十。

三、丁種建築用地百分之七十。

四、遊憩用地百分之四十。

前項以外各種使用地之建蔽率,在百分之六十範圍內由省、市政府視實際需要訂定,並報內政部備查。

實施區域計劃地區建築管理辦法是依據建築法第三條第三項之授權所訂定,適用範圍涵蓋區域計劃法第十五條第一項劃定使用分區並編定各種使用地之地區,是早在民國七十五年三月十二日發佈施行的法規

非都市使用管制規則是依據區域計劃法第十五條第一項授權,用於管理使用區編定程序的法規,其中亦對各種使用計劃編定時各項用地可容許之建蔽率及容積率加以規定,該規則是於民國八十五年五月廿三日發佈,非都市土地使用管制規則第九條所限制可編定之建蔽率及容積率如下:

第九條:非都市土地建蔽率及容積率不得超過左列規定:

一、甲種建築用地:建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。

二、乙種建築用地:建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。

三、丙種建築用地:建蔽率百分之四十。容積率百分之一百六十。

四、丁種建築用地:建蔽率百分之七十。容積率百分之二百四十。

五、窯業用地:建蔽率百分之六十。容積率百分之一百二十。

六、交通用地:建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。

七、遊憩用地:建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。

八、墳墓用地:建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。

九、特定目的事業用地:建蔽率百分之六十。容積率百分之一百六十。

二、都市計劃地區之使用分區基本建蔽率

為控制各使用分區之居住密度及容納人口數,都市計劃法第三十九條授權省()政府得依據地方實際情況,於施行細則中對都市計劃區內土地及建築物之使用項目,基地面積或基地內應保留空地之比率容積率基地內前後側院之深度及寬度加以規定,目前台灣地區各省市的都市計劃法施行細則均對都市計劃的各種使用分區分別規定其建蔽率,關於容積率的實施則均規定於各都市計劃區的都市計劃書內,依各都市計劃書所規定而有不同

:都市計畫法台灣省施行細則

第三十條:各使用分區之建蔽率規定如左:

一、住宅區:十分之六。

二、商業區:十分之八。

三、工業區:十分之七。

四、行政區:十分之六。

五、文教區:十分之六。

六、風景區:十分之二。

七、保護區:十分之二。

八、農業區:十分之一。

九、保存區:十分之六。

十、露營區:十分之O.五。

十一、青年活動中心區:十分之二。

十二、出租別墅區:十分之五。

十三、旅館區:十分之六。

十四、再發展區:十分之六。

十五、鹽田、魚塭區:十分之O.五。

 

第三十三條:公共設施用地建蔽率規定如左:

一、公園、兒童遊樂場:有頂蓋之建築物,用地面積在五公頃以下者,建蔽率不得超過百分之十五;用地面積超過五公頃者,其超過部分之建蔽率不得超過百分之十二。

二、社教機構、體育場所、機關及醫療衛生機構用地:十分之六。

三、停車場:作為立體停車場所用時之十分之八。

四、郵政、電信、變電所用地:十分之六。

五、港埠用地:十分之七。

六、學校用地:十分之五。

七、市場:十分之八。

八、加油站:十分之四。

九、火葬場:十分之六。

十、鐵路用地:十分之七o

十一、屠宰場:十分之六。

 

:都市計畫法高雄施行細則相關條文規定

第二十八條:各使用分區之建蔽率不得超過左列之規定:

一、工業區:

()特種工業區:十分之五。

()甲種工業區:十分之六。

()乙種工業區:十分之七。

二、商業區:十分之八。

三、住宅區:十分之六。

四、行政區:十分之六。

五、文教區:十分之六。

六、漁業區:十分之六。

七、風景區:十分之二。

八、農業區:十分之O.五。

九、保護區:十分之二。

十、保存區:十分之四。

十一、水岸發展區:總面積在五公頃以下者十分之一.五,超過五公頃者其超過部份十分之一.二。

十二、葬儀業區:十分之六。

十三、其他使用區:由本府視實際情行訂定送內政部核備。

 

第三十三條:公共設施之建蔽率不得超過左列之規定:

一、公園用地:總面積在五公頃以下者十分之一.五,超過五公頃者,其超過部分十分之一.二。

二、動物園用地:總面積在五公頃以下者十分之一.五,超過五公頃者,其超過部份十分之一.二。

三、兒童遊樂場:僅作兒童遊樂場使用時十分之一.五,作幼稚園、托兒所使用者,用地面積不得超過兒童遊樂場用地面積十分之二.五,其建蔽率十分之五。

四、社教機構、體育場所、機關用地、醫療衛生機構用地:十分之六。

五、停車場:作為立體停車場所用時,十分之八。

六、郵政、電信、變電所用地:十分之六。

七、港埠用地:十分之七。

八、市場用地:十分之八。

九、學校用地:十分之五。

十、加油站:十分之四。

十一、火葬場、殯儀館用地:十分之六。

十二、鐵路用地:十分之七。

十三、屠宰場:十分之六。

 

:台北市土地使用分區管制規則相關條文規定

 

住宅區種別

建蔽率

容積率

商業區種別

建蔽率

容積率

第一種

30%

60%

第一種

60%

360%

第二種

40%

120%

第二種

70%

630%

第三種

50%

225%

第三種

70%

560%

第四種

60%

300%

第四種

80%

800%

工業區別

建蔽率

容積率

行政區

40%

400%

第一種

50%

150%

文教區

40%

240%

第二種

50%

200%

倉庫區

60%

300%

第三種

60%

300%

風景區

20%

60%

 

公共設施用地內建築物之建蔽率不得超出下表規定:

 

種類

建蔽率

容積率

備註

高架橋下層

不予規定

不予規定

 

公園

地面層

15%

60%

五公頃以下之公園

 

12%

60%

超過五公頃部份之公園

童遊樂場

地面層

不予規定

不予規定

 

廣場地下層

 

不予規定

不予規定

 

郵政、電信、機關用地

40%

400%

 

加油站

 

40%

200%

 

幼稚園

40%

不予規定

限三層樓以下

 

小學

40%

不予規定

限四層樓以下

 

初中

40%

不予規定

限五層樓以下

高中

40%

不予規定

限五層樓以下

 

大專

40%

不予規定

不予限制

市場

住宅區及第一種商業區

60%

360%

 

用地

其他使用分區

80%

560%

 

 

三、自用農舍

實施區域計劃地區之土地使用以供非都市使用為主,所以在區域計劃地區之自用農舍為人民主要之居住空間,所以實施區域計劃地區建築管理辦法第五條及各省市的都市計劃法施行細則均對自用農舍之建築加以特別規定

實施區域計劃地區建築管理辦法第五條規定自用農舍之建築規定如下:

第五條:於各種用地內申請建造自用農舍者,其總樓地板面積不得超過四百九十五平方公尺,建築面積不得超過其耕地面積百分之十,建築物高度不得超過三層樓並不得超過10.5公尺,但最大基層建築面積不得超過三百三十平方公尺。

前項自用農舍得免用建築師設計、監造或營造業承造。

 

四、建蔽率計算之放寬規定

:建築技術規則相關條文規定

建築技術規則是依建築法第九十七條規定授權所訂定,其適用地區與建築法之適用地區相同,建築技術規則規定的項目主要是建築設計相關項目,對於區域計劃使用分區或都市計劃使用分區之建蔽率或容積率上限並未加以規定,但對建蔽率及容積率之計算方法則有加以規範

建築技術規則建築設計施工編第四節中有基地全部可作為建築面積之規定,但其中所述相關道路限為依都市計劃法或其他法律公布之道路或經指定建築線之現有巷道,除另有規定外不包括私設通路及類似通路,永久性空地則以依法不得建築或因實際天然地形不能建築之土地,適用情形以在都市計劃區較為常見,於非都市土地中之適用情形較為少數

第二十六條:(修正)(基地得全部作為建築面基之規定)基地之一部分有左列情形之一者,該部分(包括騎樓面積)之全部作為建築面積:

一、基地之一部分,其境界線長度在商業區有二分之一以上,在其他使用區有三分之二以上臨接道路或永久性空地,全部作為建築面基,並依左表計算之:

全部作為建築面積

二分之一臨接

三分之二臨接

全部臨接

商業區

500 平方公尺

800 方公公尺

1000 平方公尺

其他使用分區

 

500 平方公尺

800 平方公尺

說明:(1)基地依表列選擇較寬規定適用之。

     (2)臨接道路之長度因角地截角時,以未截角時之長度計算。

     (3)所稱面前道路不包括私設通路及類似通路。

     (4)道路有同編第十四條第五款規定之情形者,本條適用之。

 

二、基地臨接永久性空地,自臨接永久性空地之基地境界線,垂直縱深十公尺以內部分。

前項第一款、第二款之面前道路寬及永久性空地深度應在八公尺以上。

基地如同時合於第一項第一款及第二款規定者,應選擇較寬之規定適用之。

(本條規定不適用於實施容積管制地區)

 

 

 

 

第二十七條:(高層建築物空地之規定)建築物地面層超過五層或十五公尺者,每增加一層或四公尺,其空地應增加十分之O.二,但增加空地在商業區達十分之三,在其他分區達十分之二後,不因建築物層數或高度增加而加空地。

(本條規定不適用於實施容積管制地區)

第二十八條:(修正)(法定騎樓地之規定)法定騎樓所佔面積不計入基地面積及建築面積。但退縮騎樓地未建築部分計入法定空地。

 

層樓

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

高度(m)

 

15m

19m

23m

27m

31m

35m

39m

43m

47m

51m

55m

59m

63m

67m

71m

75m

-不再增加空地

 

商業區

 

20%

20%

22%

24%

26%

28%

30%

32%

34%

36%

38%

40%

42%

44%

46%

48%

50%

-不再增加空地

 

住宅文教

40%

40%

42%

44%

46%

48%

50%

52%

54%

56%

58%

60%

 

 

-不再增加空地

 

工業區

 

30%

30%

32%

34%

36%

38%

40%

42%

44%

46%

48%

50%

 

 

-不再增加空地

 

 

 

 

 

 


高層建築物空地之規定

 

 

 

 

 

 

第二十九條:(建築基地跨越二個以上使用區時之規定)建築基地、跨越二個以上使用分區時,

應保留空地面積, 建築物高度, 應依照各分區使用之規定分別計算, 但空地之

配置不予限制。

例題 4.4.1.如下圖之基地,位於尚未實施容積管制之都市計畫商業區內,該基地為矩形基地,已知 ab=45m,bc=20m,ad=20m,dc=45,計畫道路W1=20m,W2=12m, W3=10m, 假設所欲建造之建築物高七層,問其建築物最大可建築面積為多少平方公尺?

答:

本基地三面臨路,依據建築技術規則其建蔽率計算在未實施容積管制地區有放寬之規定:本基地臨接8m以上道路境界線長為S=45+20+45=110m

基地境界線長為L=45+20+45+20=130m

臨接8m上道路之境界線比率為R=S/L=110/130=0.8462 > 2/3,在未實施容積管制之地區,依據建築技術規則設計施工編第26條規定800m2可全部作為建築面積

本基地面積為20×45=900m2,所以可建築面積為800+(900-800)×0.8=880m2。建蔽率為880/900=0.9778

依據則施編第15條規定,未實施容積管制地區建築物超過五層時,每增加一層其空地應增加2%,但不必大於30%,今建築7層,應增加4%空地,所以可建築面積為880-0.04×900=844m2。建蔽率為844/900=0.9378>0.5,取建蔽率為0.9378,建築面積為844m2

 

例題 4.4.2. 某建築基地位於台灣省區之尚未實施容積管制之都市計劃區內,如下圖,該基地跨越商業區及住宅區,若建築五層高之大樓時,其最大可建築面積為多少﹖並說明相關規定為何﹖已知該區域兩面之商業區及住宅區均需留設法定騎樓,寬均為3.5公尺。

 

答:

依台灣省建築管理規則規定,位於15公尺寬道路與25公尺寬道路之叉路口其截角長為6公尺,以等腰三角形截角計算其截角面積為 0.5*(6*cos45°)*(6*cos45°)= 9 m2

基地面積應扣除路口截角,所以基地面積=50*30 - 9 = 1491 m2

(a)假設騎樓地全部建築,引用建築技術規則設計施工篇第28條騎樓地可不計入建築面積及基地面積以及第26條商業區臨接8m以上道路達邊長1/2500m2以內可全部建築,則最大可建築面積計算如下:

商業區部份可建築面積

A1 = 30*3.5 +(20 - 3.5)*3.5 - 9 =153.75 m2----------------------------(騎樓面積)

A2=500-153.75 =346.25 m2--------------------------------(可全部作為基地面積)

A3 = (30*20 –153.75- 346.25)*0.8 = 80.00 m2-----------------(商業區可建面積)

住宅區部份可建築面積

A4 = 30*3.5 =105.00 m2-------------------------------------------------(騎樓面積)

A5 = (30*30-105)*0.6 = 477.00 m2

小計:可建築面積 = A1 + A2 + A3 + A4 + A5

=153.75+346.25+80.00+105.00+477.00 = 1162.00 m2

(b)以上為商業區和住宅區分別計算,依法規尚可全部視為住宅區計算,但本狀況為1/2周長臨接道路,不能適用則施篇第26,並非最有利狀況,故不予考慮。

(c)綜上所述,本基地最大可建築面積為 1162 m2

習題

1. 已知基地位於台灣省境內未實施容積率管制之商業區內,基地位置如下圖,試依建築技術規則第26條規定說明其最大可建築面積限制情形。


第五節 容積管制

所謂容積率是指基地內建築物總樓地板面積之比。以往國內只管制建蔽率,且在建築技術規則中對於面前路寬較寬或位於永久性空地週圍之建地的高度放寬、轉角地建蔽率的放寬及各項鼓勵規定的結果在一個都計劃區內實際上可居住的樓地板面積常會隨著都市地價的提高而遂漸超過當初制定都市計劃時所預估值而造成都市人口遠超過都市計劃中所預計的人口數,其結果是都市計劃與實際脫節以致都市內公共設施的每人分配值不足、隨之而來的是都市交通紊亂,犯罪率上升,生活環境品質下降,環境污染難以控制等問題叢生等。容積率的實施則可控制居住地區的人口密度、避免房屋過份擁擠、防止土地負荷過重、保持居住環境的舒適、建築設計可較富彈性、促進市容美化,雖然容積率的實施短期內會因居住樓地板面積減少而造成屋價上揚,但對社會整體而言可保持社會安定與生活品質,長期而言實施容積管制利多於幣,所以容積管制已是未來必然的趨勢了。

建築技術規則中對於容積管制的條文歷經多次修改,原列於建築設計施工編第二章第五節中有關容積率的條文刪除,另立第九章容積管制一章加以規範,其規定如下:

建築技術規則相關規定

第一百六十條:(適用範圍)實施容積管制地區之建築設計,依本章規定.

第一百六十一條:(容積率)本規則所稱容積率係指基地內總樓地板面積與基地面積之比基地面積之計算包括法定騎樓面積。

第一百六十二條:(實施容積管制地區樓地板面積之規定)前條樓地板面積之計算依本編第一條第四款第五款及下列規定計算之:

每層陽台、屋簷、突出建築物外牆中心線或柱中心線超過二.0公尺或雨遮花臺突出超過0.五公尺者,應自其外緣分別扣除二.0公尺或0.五公尺作為中心線,計算該層樓地板面積每層陽台面積未超過該層樓地板面積之百分之十部份,得不計入該層樓地板面積每層共同使用之樓梯間昇降機間之梯廳,其淨深度不得小於二.0公尺;其梯廳面積未超過該層樓地板面積百分之十部分,得不計入該層樓地板面積。但每層陽臺面積與梯廳面積之和超過該層樓地板面積之百分之十五部分者,應計入該層樓地板面積;至無共同使用梯廳之住宅用途使用者,每層陽臺面積之和,在該層樓地板面積百分之十二.五或未超過八平方公尺部分得不計入總樓地板面積。

三分之二以上透空之遮陽板或露台或法定騎樓或本編第一條第七款第一目屋頂突出物或依法設置之防空避難設備裝卸停車空間或不超過都市計劃法規及非都市土地使用管制規則規定該基地容積百分之十之機電設備空間得不計入總樓地板面積。

前項第二款之停車空間包括獎勵增設停車空間之面積;機電設備空間係指電機煤氣給水排水空氣調節消防及汙物處理等設備

第一百六十三條: (基地內通路)基地內各幢建築物間及建築物至建築線間之通路,得計入法定空地面積。

基地內通路之寬度不得小於左列標準,但以基地內通路為進出道路之建築物,其總樓地板面積合計在一OOO平方公尺以上者,通路寬度為六公尺。

一、長度未滿十公尺者為二公尺。

二、長度在十公尺以上未滿二十公尺者為三公尺。

三、長度在二十公尺以上者為五公尺。

基地內通路為連通建築線者,得穿越同一基地建築物之地面層,穿越之深度不得超過十五公尺,淨寬並應依前項寬度之規定,淨高至少三公尺,其穿越法定騎樓者,淨高不得少於法定騎樓之高度。該穿越部分得不計入樓地板面積。

第一項基地內通路之長度,自建築線起算計量至建築物最遠一處之出入口或共同出入口。

第一百六十四條:(實施容積管制地區建築物高度限制)建築物高度依左列規定:

一、建築物以三.六比一之斜率,依垂直建築線方向投影於面前道路之陰影面積,不得超過基地臨接面前道路之長度與該道路寬度乘積之半,且其陰影最大不得超過面前道路對側境界線。陰影及高度之計算如左:

 

H3.6(Sw+D

,其中

As:建築物以三.六比一之斜率,依垂直建築線方向投影於面前道路之陰影面積。

L:基地臨接面前道路之長度。

Sw:面前道路寬度(依本篇第十四條第一項各款之規定)。

H:建築物各部分高度。

D:建築物各部分至建築線之水平距離。

二、前款所稱之斜率,為高度與水平距離之比值。

例題4.5.1 圖示基地位於實施容積管制地區(台北市之外),試計算基地內建築物之高度限制。

解:

因該地區已實施容積管制,其限高依據則施編第164條規定限高為以下兩式之較小值:

==450m2

=3.6(15+10)=90m

當建築物之外緣高度為H=90m時,其陰影剛好在道路對側境界線,陰影面積為15×30=450,符合規定,所以外緣限高為90m,同理其內緣高為

=3.6(15+(10+20))=162m

限高情形圖示如下:

第一百六十四條之一:住宅集合住宅等類似用途建築物樓板挑空設計者,挑空部分之位置面積及高度應符合左列規定:

挑空部分每住宅單位限設一處,應設於客廳或客餐廳之上方,並限於建築物面向道路公園綠地等深度達六公尺以上之法定空地或其他永久性空地之方向設置

二、挑空部分每處面積不得小於十五平方公尺,各處面積合計不得超過該基地內建築物允建總容積樓地板面積十分之一。

三、挑空樓層高度不得超過六公尺,其旁側未挑空部份上、下樓層高度合計不得超過六公尺。

四、同一戶空間變化需求而採不同樓板高度之複層式構造設計時,其樓層高度最高不得超過四.二公尺。

五、建築物設置不超過各該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺之夾層者,僅得於地面層或最上層擇一處設置。

挑空部分計入容積率之建築物,其挑空部份之位置、面積及高度得不予限制。

住宅、集合住宅等類似用途建築物未設計挑空者,除有第一項第四款情形外,地面一層樓層高度不得超過四.二公尺,其餘各層之樓層高度之均不得超過三.六公尺。

第一百六十五條:(建築基地跨越二個以上使用分區之規定)建築基地跨越二個以上使用分區時,空地及建築物樓地板面積之配置不予限制,但應保留空地面積應依照各分區使用規定,分別計算。

前項使用分區不包括都市計劃法第三十二條其他使用區及及特定專用區。

第一百六十六條:(本編不適用於實施容積管制地區之規定)本編第二條、第二條之一、第十四條有關建築物高度限制部分,第十五條、第二十三條第一項、第二十六條、第二十七條,不適用實施容積管制地區。


 

習題

填充題:每題5分計30分

1.某一建築物法定造價250萬,申請建造執照時應繳法定規費最多為         (5%)

2.某建築工地內之私設通路長110尺,依法規規定,其最小寬度為        公尺(5%)

3.某建築工地內之私設通路長80尺,依法規規定,其最小寬度為        公尺(5%)

4.如下圖社區平面,已知ab=23m,bb=4m,bc=5m,cc=11m,cf=25m,ce=15m,bd=8m,dd=7m,試說明以下項目:

  (a)何處路段可計入法定空地?(涂上斜線) (5%)

  (b) 何處可免予截角?(以黑點表明) (5%)

  (c)e點、f點應否設置迴車道?(5%)

 
問答題:

試說明實施容積制地區住宅集合住宅等類似用途建築物樓板挑空設計之相關規定